China's VAT Reform and Its Impact on Real Estate and Construction Sectors
中国の増値税改革、不動産業と建設業への影響について
Changes to China's value-added tax (VAT) policy are expected to be complete by the first half of 2016, ending industry's dual tax system. One of the systems is business tax, which refers to a levy on the gross revenue of a business. Meanwhile, VAT refers to a tax levied on the difference between a commodity's price before taxes and its cost of production.
Manufacturing entities have been subject to VAT since 1994, while other businesses continued to pay the business tax until a pilot scheme on business tax-to-VAT was launched in 2012 in Shanghai. The pilot scheme was found to be successful and the policy was rolled out across the country by August 2013. However, four service industries -- construction, real estate, finance and consumer services -- are still subject to business tax.
Starting from May 1 this year, the replacement of business tax with VAT was extended to the fields of construction, real estate, finance and consumer services -- the lion's share of the source of business tax and the most difficult part of the VAT reform. One main objective of VAT reform is to alleviate the corporate tax burden for enterprises. An across-the-board replacement with the VAT will lower tax burdens on all industries, streamline tax-paying processes and benefit small businesses in particular, encouraging more investment, entrepreneurship and innovation in the economy. From 2012 to the first half of 2015, the measure has resulted in tax savings of over 484.8 billion yuan (US$75 billion), accounting for 0.2 percent of GDP in the period. When all service players shift to VAT, the overall tax saving will be more than 900 billion yuan, or 0.4 percent of GDP.
Under the BT system, real estate and construction were the biggest sources of China’s tax income and the most economically sensitive to the reform, primarily because of the proportionately greater change in rates between BT and VAT. In order to ensure the smooth transition to the VAT system, the government has introduced a number of transitional policies, which we highlight below.
Transitional policies
Entities who fall into any of the following criteria may enjoy the simple taxation method of five percent:
- General taxpayers developing a real estate enterprise.
- Selling self-developed construction projects with a starting date before April 30, 2016.
- General taxpayers renting real estate acquired before April 30, 2016.
This policy, which prevents a sudden jump to the 11 percent VAT, allows older projects to continue to enjoy the same rate as the previous BT. New properties (those sold after May 1) are subject to 11 percent VAT. However, this policy does not apply to the sale of private properties.
VAT input credit for land use rights purchase
Developers looking to sell real estate are able to deduct proceeds of land use rights purchased from the local government from their VAT liability. This policy only applies to entities which pay the 11 percent VAT rate, and not those who have enjoyed the above simplified taxation method. It ensures that the tax is only levied on the value added by the developer.
VAT exemption for sales of occupied or residential investment properties owned for less than two years
Sales of residential properties owned by an individual are subject to the five percent simple VAT taxation method if sold within two years of purchase. If sold after two years of purchase, they are VAT exempt. (Note – this does not apply to high end properties located in Beijing, Shanghai, Guangzhou or Shenzhen, where the five percent simplified VAT taxation method applies to the net gain after two years). This policy offers the same rate as under the BT scheme, encouraging longer term holdings of real estate.
Staged input VAT credit for property purchases levied at 11 percent
VAT credit may normally be claimed by a general taxpayer in a VAT return on real estate purchased after May 1, 2016 and is subject to 11 percent VAT. However, a special policy exists which allows the input VAT credit to be spread over the two-year period after the purchase. 60 percent of the input VAT credit is claimable within the first year, with the remaining 40 percent claimable in the second year.
VAT paid under simplified tax method creditable where recipient is a general VAT taxpayer
China’s VAT reform law indicates that suppliers who are already general VAT taxpayers might be able to issue special VAT invoices by themselves, or must obtain authorization of a tax authority to issue a special VAT invoice on their behalf. However, it is not clear as to whether it will only apply to sales of real estate, or also to leases.
For further information, please contact Phoebe Luo in our Shanghai office at
phoebe@zetland.biz.
中国では営業税を廃止し増値税（VAT）への全面移行が2016年の5月から開始されることで今までの営業税と増値税の両税並存に終止符が打たれることになります。営業税はグロス売上に対する課税で、一方、増値税とは売上税額から仕入れ税額を控除した差額が納税されます。
製造業は1994年に増値税（VAI）が導入された当初から増値税の対象となってきましたが、他の業種は2012年に上海で移行試験が行われるまで営業税を採用してきました。移行試験が成功し、2013年には上海以外の中国全土にて増値税が採用されましたが建設業、不動産、金融、生活サービス業（営業税収拾の4大産業）においては営業税のままでした。
増値税改革の目的である一つに企業の税負担の軽減や納税手順の一本化があり、中小企業をサポートし投資を促すことで経済活力の向上効果を期待しています。2012年から2015年の前期の間に、増値税への切り替えによって中国企業全体でGDPの0.2パーセントに当たる約4,848人民元（約7兆5千億円）の税負担が軽減されました。全産業が増値税に移行することでその倍の負担軽減が見込まれます。
営業税体系では不動産業及び建設業が税収入のトップを占めており、営業税(3~5%)と増値税(11%)の税率が大幅に異なるため、増値税への切り替えによる影響がもっとも大きい分野とされてきました。そのため、スムーズな切り替えへの対策として規定が公布されました。
移行政策
簡易課税方式で5%が適用される場合：
- 一般納税人資格である不動産デベロッパーにおいて工事着工が2016年4月30日以前の自社開発の不動産を販売する場合
- あるいは一般納税人資格者が2016年4月30日以前に取得した不動産をリースする場合
上記の政策は現行でされているプロジェクトに支障を及ぼさないための対策であり、今年5月1日以降に取得または新規開発された不動産プロジェクトへはそのまま11%の増値税が適用されます。また、個人による住宅の売却には適用されません。
みなし仕入れ増値税の控除
不動産デベロッパーにおいて、不動産販売に対して政府に支払った土地の対価を売上額から控除することができます。ただしこの政策は増値税11%を納付している場合に適用され、上記に上げた例にあたる5%の税率で納付する場合には適用されません。
2年以上の不動産販売（個人購入）に対する増値税免除
2年以内に個人購入した不動産の販売に対する増値税率は5%です。それに対し、2年以上が経過した不動産に対しては増値税が免除されます。ただし、北京、上海、広州及び深圳は例外で2年以上経過しても引き続き5%の増値税がかかります。同政策は、営業税時代と同じく、不動産の長期保有を奨励し投機的行為を抑制するためのです。
仕入れ税額の分割控除
2016年5月1日以降に一般納税人資格者によって購入した不動産は11%の増値税が適用されます。ただし特別政策により仕入税額の控除を分割することが可能で、不動産購入後1年目は60%の控除、2年目には40%の控除が可能です。
簡易納税制度が適用する増値税において一般納税者に対する控除
増値税改革では一般納税人による増値税専用発票の発行について検討していますが、不動産業やリース業のみに適用されるのかは現在のところ未定です。
ゼットランドでは上海オフィスにて中国法人設立（外資独資企業WFOE）の設立を初め中国におけるビジネスのサポートを行っております。
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